“互聯網+”正在成為中國經濟新一輪轉型升級的最大“風口”，這讓飽受電商沖擊的商業地產行業不得不走向轉型的十字路口，選擇焦慮與戰略迷失困擾著行業中的無數參與者。

  但即使如此，這一行業仍然不斷吸引著資本進入。4月11日，位于青島核心區的Q1項目正式發布，未來產品將向全球銷售，這個項目也被定義為世界級城市地標建筑。泰山地產董事長劉煜告訴記者，該項目從構思到實際建筑經歷了近10年的時間，之所以最終定位為高端商業產品，正是看到在樓市新常態下，這一市場還有很大的機會。

  4月10日，由中國商業地產聯盟發起，聯合中華全國商業信息中心、《華夏時報》等專業權威機構共同舉辦的中國商業地產行業發展論壇2015（第十二屆）年會在上海元一希爾頓盛大舉行。

  “國內原有的綜合體重住宅而輕商業、重銷售而輕經營，這樣的傳統綜合體模式在住宅市場低迷的背景下逐步難以為繼了。”論壇總策劃、中國商業地產聯盟秘書長王永平指出，經過十余年“大躍進”式的發展之后，中國商業地產繼住宅地產之后也開始出現拐點：從數量型發展轉向質量型發展，從開發競爭轉向運營競爭，從價格投資轉向價值投資。

  大佬云集熱議新常態

  在今年的年會上，中國商業地產聯盟理事長顧云昌，中華全國商業信息中心主任王耀，中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政，紅星美凱龍集團董事長車建新，今典集團董事長張寶全，萬科集團高級副總裁丁長峰，創客工場創始人毛大慶，印力集團董事長丁力業，步步高董事長王填，光耀東方集團董事長李貴斌，東方園林產業集團有限公司總裁張誠，一方集團總裁楊越，法國老佛爺百貨中國區總經理柏鵬威，平安銀行房地產事業部副總經理董續勇，中城聯盟輪值主席陳俊，中書控股董事長、著名藝人李亞鵬，零點調查研究集團董事長袁岳，著名品牌戰略專家李光斗，上海匯納信息科技股份董事長張宏俊，著名財經評論家、《華夏時報》總編輯水皮等業內人士和專家都發表了精彩演講和觀點。

  此外，蘇寧云商股份總裁金明，王府井集團總裁東嘉生，北京北辰實業股份有限公司總經理曾勁，北京華聯商廈集團執行總裁彭小海，凱德商用房產管理咨詢（上海）有限公司董事總經理蔡梅鳳，中國新天地行政總裁黃勤道，九龍倉中國置業有限公司總經理（營運）侯迅等業界名流都出席了本次年會。

  在本次年會上，商業地產行業出現“拐點”已經成為業內共識，回歸到運營創造價值的專業理念將是未來中國商業地產“新常態”。

  項目與知名品牌閉門洽談是今年年會的一個特色。組委會邀請了Lafayette法國老佛爺百貨、METRO麥德龍、Decathlon迪卡儂 、大白鯨世界、yuyuto悠游堂 、EF英孚教育等20多個知名商業品牌與會發布開發計劃，共有50個左右品牌參與項目洽談。

  中國商業地產行業發展論壇自2004年以來先后已在廣州、成都、杭州、北京、青島、武漢、上海等地成功舉辦了十二屆。今年參會專業人士逾千人。年會參會代表涵蓋政府部門、開發商、品牌商、咨詢顧問、規劃設計、銀行基金、設備供應等全產業鏈。

  回歸經營本質

  從2014年商業地產的消費和投資指標來看，行業已經顯露出增速下滑的跡象，處在漩渦中的決策者對行業運作模式的反思也日益深刻。

  “原有的商業地產模式大多是住宅依賴型，重開發而輕經營，這樣的傳統綜合體模式在住宅市場低迷的背景下更顯艱難。”王永平指出，經過十余年“大躍進”式的發展之后，中國商業地產正在從數量型發展轉向質量型發展，從開發競爭轉向運營競爭，從價格投資轉向價值投資。

  “目前整個資本市場可以說是進入到一個前所未有的好時期，為保證7%的經濟增速，中央將‘激活資本市場’史無前例地放在了各種舉措的首要位置。因為資本市場打開了投資和消費的通道，同時還能解決企業直接融資的問題，減輕銀行間接融資的壓力。”水皮認為這樣的金融環境無疑為行業轉型帶來機遇。

  “從商業地產依賴土地增值到運營轉變，企業要從做開發向做運營轉變，就不僅要深度參與項目的定位、規劃、設計各個環節，提升整體的運營能力，并且要為入駐企業提供多方面服務。”綠地控股集團有限公司執行副總裁胡京說。

  “要真正掌握消費者體驗的需求，做足營銷、服務、大數據管理以及商鋪的組合，給消費者良好體驗，讓購物中心真正滿足消費者的需求。”周政認為，在降低成本上下功夫的同時，精細化經營也將是實體商業努力的方向。

  胡京則表示，商業地產應該增加體驗式業態，突出文化、旅游、健康等主題。同時，新型社區商業也有很大的成長空間，結合周邊社區客戶的特點，打造社區電影院、家庭活動中心、社區醫療等將成為商業地產轉型的重要方向。

  轉型輕資產

  “現在商業地產行業面臨一種新的格局，下一步的市場化改革是一個主導方向，在這樣的市場環境下，單靠房企單打獨斗是不夠的，大家應該聯合起來。”丁長峰認為，現在有很多開發商轉型做商業或其他業態，但市場就這么大，開發商應該尋找一條新路。

  隨著房地產行業進入下行通道，以小股操盤、房地產基金為代表的輕資產開發模式越來越受關注。

  “未來玩房地產，一定要向輕資產轉型，不然你玩不下去。”花樣年控股董事局主席兼首席執行官潘軍曾直言。

  “在發達國家，房地產開發大多數以輕資產模式為主，基金是主要的融資模式，但在國內，房地產基金仍處于起步階段，未來將有巨大的發展空間。”北京漢博商業管理股份有限公司總裁暴雪松對記者表示。

  暴雪松說，如今單邊上漲的市場一去不復返，未來行業雖然總體上是保持平穩波動，但也會有下行周期，如果房企仍舊維持重資產開發模式，一旦碰到熊市風險會很大，這也是傳統地產股估值很低的重要原因。輕資產的開發模式不僅有利于分散風險，也可產生協同效應，帶來更高的回報。

  在輕資產方面萬科已有實踐。去年年初，萬科在考察了鐵獅門的房地產基金模式后，選擇小股操盤以及內部跟投作為新的房地產開發模式。與傳統房地產開發業務相比，這一新開發模式不僅收益率更高，風險也相對較低。

  如今，當行業開始顯露下行跡象時，這一模式的優勢也吸引了很多企業，并成為轉型方向的選擇之一。

  不過，三益中國執行董事劉曉蘭認為，在我國仍以銀行信貸為主要融資模式的格局下，房地產基金要成為主流融資模式尚需要很長的時間，這也意味著開發商向輕資產模式轉型困難重重。

  “有共識無模式”的O2O探索

  不過，電商對零售業態的沖擊，直接動搖著投資者和消費者對商業地產的信心。而日漸興起的O2O模式是否會成為商家和消費者共同的福音？

  “實際上，互聯網創造了一個最重要的不一樣的社會影響模式，也就是信息化的影響模式。”袁岳提出。

  “近幾年的商業環境變化很快，買家實際上倒逼賣家升級，升級商業環境，升級供應鏈，升級合作伙伴。如果說賣家做不到這一點，遲早一天要出局。”王填已經帶領自己的專業電商團隊早早開始了布局。

  和萬達投入巨資來研究獨立的O2O系統不同，步步高置業商業項目的O2O選擇了基于自身對資源的掌握做一些升級和變更。王填表示，他相信現在所有的改進策略都是在研究人的消費習慣，研究人的愛好來匹配未來商業需要組合的業態和組合的產品。

  中糧置地總經理助理周鵬表示，移動互聯重構了商業模式，讓想不到的東西成為可能。而通過構建大數據體系和O2O體系，以社交服務為第一前提后再談交易。

  “一些服裝品牌，進入商場的倍利有20倍之高，打1折還有2倍。原因一大部分是開發商漲租金，品牌商不得不拼命漲倍利。”中華全國商業信息中心主任王耀認為，實體商業的價格過高，導致中國消費外流和流向互聯網。

  “互聯網思維我們要用大數據思維，定制化思維。”李光斗提出，對于任何一個企業來說，關鍵是如何展示產品并高價賣出去，這是企業在互聯網時代應當思考的問題。

  原萬達集團電商負責人、智慧商圈的創始人、萬江龍網絡有限公司CEO龔義濤表示，目前O2O有三個模式，即自建平臺、被網絡門戶整合及以自有品牌為主，依托第三方平臺來做O2O。但從目前來看，已有的O2O模式仍然難以在成本投入與回報獲利中找到合適的平衡點。

  不過當O2O被越來越多地運用，商業地產的開發投資又面臨新的問題。中國社科院財經院副院長荊林波提醒，“現在90%的企業根本沒有實力和大的互聯網公司包括移動去做對接，因為你一對接，你所有的長項全部成為你的短項，你的客戶資源是最寶貴的，但對接互聯網，你的客戶資源就很容易流失掉。”

  陳俊表示，今天的互聯網特別是移動互聯網，解決的是一個信用規則的問題，未來一個企業做互聯網，如果無法解決信用對稱的問題就很難實現盈利。

作者：佚名　　來源：中房網